החזר מס שבח אחרי מכירת נכס: מתי הוא מגיע ובכמה

מכרתם דירה או מגרש ושילמתם מס שבח? במקרים רבים אפשר להקטין את המס, או לקבל החזר, אם יודעים איפה לחפש.

מה זה מס שבח

מס שבח הוא מס על הרווח הריאלי במכירת זכות במקרקעין: ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, אחרי הצמדה למדד והפחתת הוצאות מוכרות. חלק ממכירות דירות המגורים פטורות בתנאים מסוימים, ולכן בודקים קודם כול זכאות לפטור.

כמה משלמים

על השבח הריאלי של יחיד חל בדרך כלל שיעור של 25%. בנכס שנרכש לפני 2014 מחשבים בצורה לינארית: השבח מתחלק לפי ימי הבעלות לתקופה שלפני 2014 ואחריה, והחלק שלפני 2014 עשוי להיות ממוסה בשיעור גבוה יותר, בהתאם להכנסות המוכר. על הכנסה הונית גבוהה מעל כ-721 אלף ש״ח חל גם מס יסף.

למה נוצר החזר

• הוצאות שלא נוכו: מס רכישה, שכר עורך דין, דמי תיווך, אגרות והוצאות השבחה מתועדות (שיפוצים, תוספות בנייה) מקטינים את השבח, בכפוף לתיעוד ולדין.
• פריסה עד 4 שנים: אפשר לבקש שהשבח הריאלי ייפרס אחורה עד 4 שנים (או עד תקופת הבעלות, הקצרה מביניהן), כך שבכל שנה הוא מצטרף להכנסה החייבת. זה מנצל מדרגות מס נמוכות ונקודות זיכוי שלא נוצלו. התנאים: המוכר תושב ישראל והוגשו דוחות שנתיים לשנות הפריסה.
• פיצול בין בני זוג: בבעלות משותפת כל אחד יכול לבקש פריסה לפי נקודות הזיכוי והמדרגות שלו.
• גיל ונכות: למוכרים מעל גיל 60 או עם נכות יש מדרגות מס נמוכות יותר, ולכן הפריסה משתלמת במיוחד.
• ירושה ומתנה: אפשר לפרוס גם על תקופת הבעלות של המוריש או נותן המתנה, עד 4 שנים.
• קיזוז הפסדי הון: הפסדים מניירות ערך, כולל הפסדים שהועברו משנים קודמות, עשויים להתקזז מול השבח, בכפוף להגשת דוחות בשנות ההפסד.
• תרומות: תרומות מוכרות לפי סעיף 46 עשויות להקנות זיכוי, בתוך התקרות שבחוק.

מה חשוב לדעת

חישוב המס בפריסה שנעשה בעת המכירה עלול שלא לכלול את שנת המכירה עצמה, ואז המוכר משלם יותר מהנדרש. במקרה כזה הוא זכאי להחזר ההפרש, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, לאחר שידווח על הכנסותיו לשנת המכירה.

המידע בדף כללי, אינו ייעוץ אישי ואינו הבטחה להחזר. הסכומים והתקרות מעודכנים לשנת 2026 ומשתנים מעת לעת. זכאות נקבעת רק לאחר בדיקה פרטנית.